Reality v Brně a jejich ocenění.

Většina našich klientů se při stanovení ceny realit nejdříve podívá na podobné reality v Brně a okolí na internetu nebo do realitních časopisů... Časopisy jsou často nepřehledné a reality špatně identifikovatelné. Jak se v cenové nabídce realit orientovat a jak stanovit cenu reality v Brně?  Není to vždy jednoduché a chce to trochu zkušeností a orientace na trhu realit v Brně. Zde se zaměříme na to jak stanoovit ceny bytů pro Brno.

Internet vám sám o sobě pravdu nepoví

Zběžným pohledem, pokud si stanovíte určitou lokalitu a necháte si vyjet nabídky bytů a realit nic nezjistíte... Objeví se desítky i stovky bytů podobné kategorie a stejné lokality v Brně ať už bystrc, Kr-pole, Černovice (a platí to i pro trh s byty v Kuřimi, Tišnově, Vyškově, Slavkově, Rosicích a dalších městech v okolí Brna)  s velmi odlišnými cenami. Například takový panelový byt na stejném brněnském sídlišti najdete nyní za cenu 1,6 mil. Kč, ale také za cenu 2,4 mil. Kč, extrémně takovou realitu i za více. Stejné cenové rozdíly najdeme u nás v Brně a okolí u všech typů reality bez rozdílu lokality. 

Dnes cenu určuje kromě lokality hlavně stav reality a dodatečné náklady

Současný stav s realitami v Brně by se dal charakterizovat jako trh poučenější. Dnešek se od minulého období boomu před 2 či 3 lety odlišuje tím, že dochází k větší a výraznější diferenciaci cen bytů, a to nejen podle jejich stavu, ale i v závislosti na lokalitě, poloze, výši plateb do fondu oprav, blízkosti školy, školky atd. Každá realita se v tomto smyslu stává výjimečnější a jedinečnější a proto je těžší stanovit reálnou (rozuměj prodejní) cenu bytu v Brně a okolí. Protože kupující se stali náročnějšími a vybíravějšími. Změnil se jejich vkus a preference. Ne každý už dnes chce bydlet např. v obrovském satelitu typu Kuřim.. jehož popularita klesla přelidněností, skokovým nárůstem cen a hustou dopravou.. Kupující ví, že mají v současné době na trhu navrch a tak si vybírají a sledují každou maličkost, která je pro ně důležitá. Tyto maličkosti mají pro ně velký vliv. Nedívejte se na Váš byt přes emoce, které vás k vašemu realitnímu majetku váží, ale pokuste se na něj dívat jako potenciální kupec. Stanovte si reálné výhody a uvědomte si reálné nevýhody reality. Na konec textu jsem zařadil základní vnější a vnitřní vlastnosti bytů, které berou kupující reality v Brně v potaz v dnešní době. Tento přehled můžete použít a doplnit jej o další a implementovat je na Váš byt. Hledáte-li cenu pro Váš byt, pokuste se najít v nabídce byt ve stejné nebo obdobné lokalitě a srovnejte pak jeho vlastnosti s vlastnostmi Vašeho bytu. Je potřeba srovnávat globálně, tedy všechny plusy a mínusy. Objektivita je potřebná a emoce do obchodu s realitami příliš nepatří.

Sledujte dobu, po kterou se podobné reality v Brně prodávají

Servery nabízející reality v Brně, ne všechny, ale ty hlavní ukazují jak dlouho jesou reality v nabídce, či datum provedených změn. Pokud se u reality, či bytu zvlášť nic neaktualizovalo během 3-4 měsíců je to známkou toho, že byt se špatně prodává a důvodem bude asi pravděpodobně cena reality. Proto rozumný člověk se vypraví takový byt prohlédnout a vyptá se co a jak..a pokud zjistí, že jsou si realit podobné, pak pokud chce prodat nestanový cenu takto podobně. Toto pravidlo neplatí zcela u něčím atypických realit a bytů, které se mohou odlišovat v jakémsi podstatném, jediném charakteru, který takové realitě přidá na hodnotě...

Jak vysoké jsou platby do fondu oprav nebo za úvěr na celou realitu, kde se byt nachází

Dnes zájemci o byty v Brně a v okolí hodně diferencují mezi byty v revitalizovaných a nerevitalizovaných bytových domech a panelácích. Kupující se o to hodně zajímá a nevolá na byty, které mají vyšší cenu a k tomu dům není ani revitalizovaný. Do odhadu ceny své reality v Brně je třeba zohlednit i současné výše plateb do fondu oprav. Splácí-li družstvo úvěr na opravy nebo šetříte-li do fondu oprav vyšší částky na  blízkou opravu reality pak je třeba s tímto kalkulovat! Je-li dům, ve kterém se nachází Váš byt po revitalizaci, pak běžnou cenu  bytu v dané lokalitě je potřeba ponížit o poměrnou hodnotu, kterou musíte ještě zaplatit na hypotéce či jiném typu úvěru, který má družstvo. Je-li tedy cena za byt v revitalizovaném domě ve Vaší lokalitě za obdobný byt 2 mil. Kč a Vy splácíte družstvu úvěr, pak byste měli u Vaší reality snížit cenu o výši zůstatku úvěru. Není-li realita ještěopravena, pak se obvykle ponižuje hodnota reality o platby do fondu oprav určené na pozdější revitalizace (to neplatí, pokud částka  ve fondu oprav postačí na revitalizaci domu a budoucí kupec nebude muset doplácet).

Stanovit si konkrétní cenu je nesmysl, vždy uvažujte v cenovém rozpětí +/-

Zájemci o reality či byty v Brně se v dnešní době dívají obecně na níže uvedená kritéria. Nekoukejte se na různé kalkulačky cen bytů, protože velmi zevšeobecňují a vaší realitě v Brně mohou ubrat či přidat na hodnotě a vy na tom můžete lehce ztratit..Ať už peníze, čas nebo obojí.. Přečtěte si přiložené základní vnější a vnitřní vlastnosti bytu a budete se lépe orientovat v cenách. Je pak jen na Vás, jak se s tím popasujete a určíte si výchozí cenu Vašeho bytu. Vězte jen, že pokud bude hodně (např. o 15 a více procent) nadsazená ceně, která je reálná, pak Vám na váš inzerát zájemci volat nebudou. Pro lepší stanovení reálné ceny Vaší reality by byla vhodná konzultace s odborníkem, který se na trhu pohybuje pravidelně, zná rozdíly a může stanovit co nejpřesnější cenu bytu. A udělá vám srovnávací analýzu s dalšími realitami v Brně. Budete-li mít zájem, můžete se na nás nezávazně obrátit a naši makléři s Vámi rádi váš byt či realitu v Brně projdou a navrhnou cenové rozpětí za které je reálné byt v Brně prodat.

Závěrem pro reality Brno uvádíme charakteristiky, kterých si všímají zájemci:

Vnější a vnitřní vlastnosti bytu

Podle stavu  bytu  a domu: vyměněná nová okna, zateplení domu, stav rozvodů – elektro, vodoinstalace, topení, podlahy, vzhled vchodu, náklady na bydlení, u družstev pak výše splátky úvěru na rekonstrukci a jeho délka (byl-li použit  na rekonstrukci domu), různé úpravy v bytě

Podle lokalita, okolí bytu/domu: oblíbenost lokality, blízkost MHD, hlučnost místa, poloha bytu – výhled, světové strany, blízkost školy, školky, blízkost nákupního střediska, možnost parkování, zeleň v okolí, dětské hřiště v okolí apod.

Zpět na Poradna - Reality Brno