Brněnské reality: jaký je stav na trhu s byty

Pokles cen bytů v Brně

Již od září 2008 lze na trhu s realitami v Brně pozorovat výrazný pokles cen bytů. Ceny klesaly o něco více u bytů panelových než cihlových. S příchodem úvěrové a následně hospodářské krize se na trhu nejprve přestalo skoro obchodovat a od jara dochází na trhu k mírnému oživení poptávky. Na trhu tudíž chyběla poptávka, zájemci o koupi vyčkávali, co se z krize vůbec vyvine. Na jedné straně byla vysoká cena nabízených bytů a na druhé straně velmi nízká poptávku po těchto bytech. Tržní ceny šly dolů již v posledním čtvrtletí 2008  a jejich pád se zrychlil v prvním pololetí roku 2009. Tržní ceny klesly u běžného panelového bytu o přibližně 20 -30 %. U cihlových bytů je nutné rozlišovat velmi podle lokalit. U atraktivních cihlových bytech ve vyhledávaných lokalitách neklesli ceny tak výrazně, naopak u neatraktivních cihlových bytů byl pokles také až 20 %.

Ceny realit v Brně v roce 2008 byly předražené

Do jisté míry se dalo očekávat, že Brno nezůstane pozadu a reality a ceny bytů, zejména panelových poklesnou již v průběh roku 2008. Ceny vylétly do za velmi krátkou dobu oproti předchozímu roku až o nereálných 20 % a tento výkyv byl opravdu výrazný a neměl reálné opodstatnění.

Pokračuje dál pokles cen bytů?

V novinách si člověk přečte různé rešerše. Jednou se dozví, že ceny bytů dál klesají a druhá zase, že ceny mírně rostou. Pro odpověď na uvedenou otázku je potřeba si vyjasnit terminologii. Jedna strana mince jsou nabídkové ceny, tedy ty, které vidíme na internetu za textacemi bytů. Druhou stranou mince jsou tržní ceny, tedy ceny, za které se obchoduje. Skutečností je, že se obchodují pouze ty nemovitosti, které jsou zajímavé cenou nebo jsou sami o sobě něčím výjimečné.  U běžných panelových bytů se dá říct, že tržní cena se ustálila na poklesu 20-30% (u cihlových bytů 10-20%) v polovině minulého roku a od té doby stagnuje, tedy tržní ceny neklesají (ale ani nerostou). Ceny nabídkové se ale postupně této tržní ceně přibližují, tedy stále mírně klesají. Dřív jste viděli běžný družstevní panelový byt 3+1 v Brně za 1,8 mil. Kč jen výjimečně, nyní jich je mnohem více. Je to dáno tím, že nabízející na trhu nemohli prodat a ceny museli postupně přibližovat tržní ceně.

Ceny se více odlišují podle stavu a vlastnosti bytů

Současný stav se od minulého odlišuje tím, že dochází k větší diferenciaci mezi byty a to nejen podle jejich stavu, ale i v závislosti na lokalitě, poloze, výši plateb do fondu oprav, blízkosti školy, školky atd. Každá nemovitost se v této době stává výjimečnou. Kupující si více vybírají a akcentují výhody, které hledají. Proto na trhu může uspět i o něco dražší nemovitost, ale musí být něčím jedinečná. O to je důležitější výběr  obchodníka, realitního makléře, který dokáže výhody bytu definovat a správně komunikovat.

Jaký bude další vývoj cen bytů

Další vývoj cen bytů závisí od vývoje poptávky. Pokud začnou zájemci opět kupovat byty, pak je zde zajisté prostor pro oživení trhu a mírný nárůst cen. Vzhledem na očekávaný hospodářský vývoj se nedá očekávat výraznější růst. V každém případě bude pokračovat trend dalšího odlišování cen bytů mezi různými byty podle jejich stavu a lokality.

Je možné říci, že je právě nyní nejvhodnější chvíle pro koupi panelového bytu kvůli nízkým cenám?

Pokud nedojde k nenadálým změnám, tak levnější doba na koupi bytu než v tomto roce zase nějakou dobu nebude. Doporučuji všem zájemcům o koupi, aby rozlišovali mezi cenami a nekupovali zbytečně předražené byty, kterých je na trhu stále většina. Pokud narazíte na rozumnou cenu vzhledem ke stavu nemovitosti, není důvod takovou nemovitost nekoupit.

Co mohou udělat prodávající?
Realitou je, že prodejní ceny bytů se zreálnily oproti cenám z roku 2008. Ze zkušenosti však vím, že většina prodávajících stále nechce uvěřit této realitě a snížit cenu své reality. Zásadní doporučení zní, najděte si dobrého makléře, který realitám v Brně opravdu rozumí (těch druhých je na trhu hodně) a umí prodávat. Je potřeba, abyste následně společně definovali výhody (ale i nevýhody) Vašeho bytu, stanovili společně reálnou cenu a výhody bytu makléř náležitě komunikoval. Zaangažování schopného realitního makléře Vám může jenom zvýšit prodejní cenu Vašeho bytu.

Zpět na Poradna - Reality Brno